Awards: Mixed Use

Réparti sur 3 bâtiments, le programme combine PME (7519 m² de locaux d’activités productives, showrooms, bureaux), logements acquisitifs à prix conventionné (63 unités) et 3.522 m² d’espaces publics qui facilitent les échanges et les interactions entre les utilisateurs du site.

Pour desservir l’ensemble, de nouvelles voiries internes sont créées : une voie centrale qui dessert les ateliers en véhicule, une rue logistique perpendiculaire à la voie centrale pour les poids lourds, et une rue piétonne qui permet de connecter l’ensemble des affectations.

Modulables et de plain-pied, les ateliers des PME au rez-de-chaussée sont répartis de part et d’autre de la voie centrale et font office d’isolation visuelle et sonore pour les logements. Le long de la rue piétonne, une double hauteur de commerces/bureaux, en relation directe avec les ateliers, incarne une interface de transition avec le quartier. Superposés aux ateliers, les logements sont disposés en 5 volumes perpendiculaires à cette rue autour de différents espaces de convivialité.

L'ensemble est conçu avec des matériaux robustes de manière à accompagner l'évolution du site dans le temps. Des panneaux de béton ondulé préfabriqués habillent le rez-de-chaussée économique. Aux niveaux des logements, la tôle ondulée sert d’habillage et fait écho au caractère industriel du quartier.

Un projet métropolitain et humain, Novacity constitue à la fois un signal en entrée de ville et une vitrine pour la mixité fonctionnelle.

Avec des logements acquisitifs conventionnés, un parc pour PME comprenant des ateliers modulables de plain-pied, des bureaux en mezzanine, des showrooms, des jardinets pour les appartements, et des espaces partagés, Novacity présente un programme mixte exemplaire avec une attention particulière portée à la cohérence de l’ensemble.

A l’échelle du quartier, les programmes superposés (PME et logement) dialoguent à la fois par une porosité visuelle et des connections physiques. Articulant les différentes typologies fonctionnelles existantes (parcs économiques et tissus résidentiels) autour de différents espaces publics, le projet facilite la rencontre et propose une cohabitation optimale entre les occupants des PME, les habitants des logements et les riverains.

Une circulation collective extérieure reliant les espaces de convivialité entre eux ainsi qu’aux logements est créée par le biais de coursives. Surplombant la rue intérieure PME, celles-ci connectent les différents bâtiments entre eux et se prolongent en terrasses semi-privatives donnant accès aux appartements. À la manière d’une véranda, ce vestibule habité devient un véritable lieu de vie qui concentre et favorise la dimension collective au sein du site.

Structurellement, les bâtiments sont conçus pour supporter une flexibilité et une adaptabilité maximale à la fois pour les logements et pour les espaces PME. La trame modulaire des ateliers est étudiée afin d'offrir plusieurs scénarios d'exploitation, du plus petit atelier de 150m2 au plus grand de 500m2, permettant ainsi une reconversion future du site lorsque les besoins évolueront. La rationalité du système structurel permet également aux acquéreurs d’adapter la répartition des cloisons intérieures au fil du temps et des besoins dans les logements et les espaces PME.

Au niveau des logements, tous les appartements - même les 1 chambre - proposent à minima 2 orientations (Est/Ouest, ou double orientation).
Les espaces de vie s’inspirent et revisitent les typologies bruxelloises 1900 : une séquence d’espaces de vie à s’approprier, un avant et un arrière : un double séjour bien orienté, adjacent à une cuisine couplée à l’entrée qui joue un rôle de tampon entre la sphère privée et la vie en collectivité. La porosité générée par cette enfilade de pièces permet une liberté de circulation maximale et des connexions visuelles longues –et diagonales- qui maximisent l’apport de lumière naturelle dans l’ensemble des espaces de vie.

En plus d’offrir des logements abordables (logements acquisitifs à prix conventionné au-dessus des locaux PME), le projet transforme une friche anderlechtoise en un espace de vie et de travail qualitatif qui favorise la mobilité douce en milieu urbain.

Pour ce faire, plusieurs stratégies sont mises en place : faciliter le déplacement cycliste à la fois dans les espaces publics et dans les espaces privatifs, réduire les distances entre stationnement et logement, distribuer des emplacements vélos pour tous les logements par unité, donner la possibilité d'y accéder confortablement par des monte-charges…

La circulation automobile est également limitée en partie haute du site (vers la rue des Trèfles) et le reste de la voirie est uniquement accessible pour les déménagements, les services de Bruxelles Propreté ou les services de secours.

Plusieurs stations de vélos et de voitures partagées sont localisées à proximité du site. La ligne de métro et le train sont accessibles à moins de 5 minutes de marche du site.

Il est également intéressant de noter que la phase de conception, ainsi que le chantier, ont été fait de manière participative avec un groupe représentant les futurs occupants (locataires, propriétaires), les potentiels acquéreurs de PME (ou PME existante), CityDev ainsi que les associations de quartier. Les avis récoltés lors de ces réunions interactives ont, dans la mesure du possible, été intégré lors des différentes phases.

Toute la structure primaire est prévue en béton préfabriqué. La structure des volumes dédiés aux affectations PME est en poutres-colonnes. Le projet suit au maximum la pente actuelle du terrain afin de limiter les déblais.
Les démolitions sur la parcelle étaient très limitées et ne concernaient que quelques annexes résiduelles de maisons mitoyennes dont la valeur de ré-usage est quasi inexistante.

La classification d’impact environnemental NIBE a accompagné le choix de matériaux : du bloc silico-calcaire (nibe 2b), des façades en enduit sur EPS (nibe 1a) ou en tôle ondulée en acier avec coating (nibe 2c). Les châssis sont en aluminium. Mis à part les façades en enduit, le matériau isolant utilisé pour les façades est la laine de verre.

Une attention particulière est portée sur le choix des matériaux de finition intérieure: matériaux robustes dans les communs, matériaux à faible impact environnemental et ayant de faible teneur en COV dans les logements et les locaux PME.

Au niveau acoustique, une chape flottante est mise en place dans l’ensemble des appartements. Dans les appartements qui sont superposés aux ateliers, un plancher béton d’une épaisseur de min. 24cm a été prévu, renforcé avec une chape flottante spécifique en partie supérieure. Les façades sont isolées acoustiquement en fonction de leur orientation aux bruits pour atteindre les performances conformes aux normes.

En plus d’une bonne orientation Est-Ouest des logements, l’enveloppe performante et l’étanchéité permettent à tous les logements d’être passifs, dont 30% atteignent le zéro énergie. La performance énergétique des locaux PME va au-delà des exigences qui étaient d'application, avec une isolation thermique correspondant au niveau « basse énergie ».

Le concept énergétique est réfléchi pour l’ensemble du site. Il consiste en l’installation de chaudières gaz à condensation couplées à une cogénération d’une puissance électrique de 19kW. La cogénération alimente en électricité les communs des logements. La chaufferie alimente en eau chaude le combilus des logements ainsi que les aérothermes des ateliers. La production électrique renouvelable produite par les panneaux photovoltaïques représente 50% des besoins en électricité du site (ateliers, logements et communs).

Au niveau de la gestion intégrée des eaux, plusieurs stratégies ont été mises en place : des toitures vertes stockantes, des revêtements semi-perméables, des espaces verts en pleine terre et des noues d’infiltration paysagère. L’eau de pluie est récupérée pour alimenter les toilettes des logements, l’arrosage des potagers/jardins, le nettoyage des communs, des camions et des voitures.

Différentes mesures et méthodes permettent également d’encourager la biodiversité au sein du site et d’atteindre une valeur d’écopotentiel (CBS+) de 0,6.